Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, việc nắm rõ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trở thành yếu tố then chốt đối với doanh nghiệp. Bìa viết dưới đây, Xây dựng Vạn An sẽ giúp bạn đọc và các chủ đầu tư hiểu rõ các yêu cầu để tham gia hiệu quả vào lĩnh vực này.
Điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện nay
Để trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp cần đáp ứng đồng bộ các điều kiện về pháp lý, năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai, quỹ đất, quy hoạch và phương án đầu tư, đồng thời tuân thủ quy định theo từng hình thức lựa chọn như giao trực tiếp hoặc đấu thầu.
Điều kiện về pháp lý doanh nghiệp
- Phải là tổ chức, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh BĐS 2023).
- Có tư cách pháp nhân, đang hoạt động hợp pháp, không trong tình trạng giải thể, phá sản.
- Có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Điều kiện về năng lực tài chính
- Có vốn chủ sở hữu đáp ứng theo tỷ lệ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu tương ứng với quy mô dự án).
- Có báo cáo tài chính được kiểm toán hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
- Có phương án huy động vốn khả thi để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Điều kiện về năng lực kinh nghiệm
- Doanh nghiệp cần có kinh nghiệm triển khai các dự án nhà ở hoặc công trình tương tự, ưu tiên đã thực hiện nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại.
- Hồ sơ năng lực phải thể hiện rõ quy mô, tiến độ, chất lượng dự án cùng đội ngũ quản lý và kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.
Điều kiện về quy hoạch và quỹ đất
- Dự án phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của địa phương đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
- Có thể đề xuất khu đất phù hợp (không bắt buộc phải có quyền sử dụng đất từ đầu), nhưng phải chứng minh phương án triển khai khả thi và phù hợp quy hoạch.
- Đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư (đối với trường hợp qua đấu thầu).
Các hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
Theo Điều 84 Luật Nhà ở 2023 và Điều 19, 20, 21 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, hiện có hai hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
Giao chủ đầu tư trực tiếp (không qua đấu thầu)
- Điều kiện áp dụng: Áp dụng khi chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm hoặc thuộc cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 201/2025, cho phép giao trực tiếp nếu doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ điều kiện.
- Điều kiện doanh nghiệp: Phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án, đề xuất quỹ đất phù hợp quy hoạch và phương án đầu tư khả thi, không bắt buộc có sẵn quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ đề xuất: Bao gồm hồ sơ pháp lý, hồ sơ năng lực, phương án dự án, phương án tài chính và cam kết triển khai; yêu cầu đầy đủ, chặt chẽ để được xem xét giao chủ đầu tư.
Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư (theo NĐ 100/2024)
- Điều kiện áp dụng dự án: Áp dụng với dự án thuộc diện phải đấu thầu, đã có chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch phù hợp (1/2000 hoặc 1/500), không thuộc trường hợp được giao trực tiếp theo Luật Nhà ở 2023.
- Điều kiện tham gia đấu thầu: Doanh nghiệp phải đáp ứng quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Đấu thầu 2023 và các văn bản hướng dẫn, bao gồm yêu cầu về năng lực tài chính, pháp lý và kinh nghiệm.
- Tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ: Chấm điểm theo 3 nhóm gồm năng lực & kinh nghiệm (5-10%), phương án đầu tư (20-30%) và hiệu quả đầu tư – giá bán/thuê (40-50%, trọng số cao nhất), trong đó giá bán thấp và phương án tối ưu sẽ có lợi thế.
Những lưu ý pháp lý quan trọng
- Áp dụng đúng văn bản pháp lý: Từ 01/8/2024, mọi thủ tục đầu tư NOXH phải theo Luật Nhà ở 2023 và NĐ 100/2024. Nghị quyết 201/2025 bổ sung cơ chế thí điểm từ năm 2025.
- Không bỏ qua điều kiện quy hoạch: Dự án phải nằm trong kế hoạch phát triển NOXH được UBND cấp tỉnh phê duyệt
- Hồ sơ phải hoàn chỉnh ngay từ đầu: Thiếu bất kỳ tài liệu nào, doanh nghiệp sẽ không được xem xét giao chủ đầu tư dù đáp ứng đủ các tiêu chí.
- Với hình thức đấu thầu: Tiêu chí giá bán/thuê chiếm 40%-50% điểm, doanh nghiệp cần tính toán kỹ để đưa ra mức giá cạnh tranh nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận 10%.
- Cơ chế ủy quyền chủ đầu tư: Cho phép nhiều nhà đầu tư liên kết ủy quyền cho một đơn vị đủ điều kiện – mở ra khả năng hợp tác giữa các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Chủ đầu tư không bị bắt buộc tự thi công: Có thể giao thầu thi công cho đơn vị chuyên nghiệp như Xây Dựng Vạn An để đảm bảo chất lượng và tiến độ cam kết.
Xây dựng Vạn An – Đồng hành cùng chủ đầu tư trong thi công nhà ở xã hội
Trong phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), việc lựa chọn nhà thầu không chỉ dừng lại ở năng lực xây dựng mà còn đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về chính sách pháp lý và khả năng tối ưu hóa chi phí vận hành. Xây dựng Vạn An tự hào là đối tác uy tín trong lĩnh vực thi công NOXH với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, nhân công chuyên thi công cao tầng và tiêu chuẩn kỹ thuật kiểm soát chất lượng khắt khe.
- Năng lực thi công công trình cao tầng: Vạn An có kinh nghiệm thi công các dự án cao tầng, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật phức tạp của nhà ở xã hội
- Thi công đúng tiêu chuẩn – tuân thủ QCVN: Toàn bộ quy trình thi công được triển khai theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN), đảm bảo công trình đáp ứng điều kiện nghiệm thu, bàn giao và vận hành theo quy định của Bộ Xây dựng.
- Quản lý tiến độ chặt chẽ, minh bạch: Tiến độ thi công được lập kế hoạch chi tiết theo từng giai đoạn, kiểm soát bằng hệ thống quản lý nội bộ, giúp chủ đầu tư chủ động về thời điểm mở bán và bàn giao.
- Tối ưu chi phí trong giới hạn NOXH: Vạn An áp dụng giải pháp tối ưu vật liệu, tiêu chuẩn hóa quy trình và tổ chức thi công khoa học, giúp kiểm soát chi phí xây dựng phù hợp với khung giá nhà ở xã hội.
- Kiểm soát chất lượng từ vật liệu đến hoàn thiện: Chất lượng được kiểm soát xuyên suốt từ đầu vào vật liệu đến từng hạng mục thi công, đảm bảo độ bền, an toàn và giá trị sử dụng lâu dài của công trình.
Các câu hỏi thường gặp
Sau khi được giao chủ đầu tư, có bắt buộc phải tự thi công không?
Không. Chủ đầu tư có thể lựa chọn nhà thầu thi công chuyên nghiệp thông qua hợp đồng xây dựng. Điều này giúp chủ đầu tư tập trung vào quản lý dự án trong khi đơn vị như Xây Dựng Vạn An đảm nhận trực tiếp toàn bộ phần thi công.
Doanh nghiệp chưa có kinh nghiệm NOXH có được làm chủ đầu tư không?
Có thể, nhưng khó hơn. Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc phải có kinh nghiệm NOXH cụ thể, tuy nhiên trong đấu thầu, tiêu chí kinh nghiệm có trọng số 5%–10%. Doanh nghiệp có kinh nghiệm nhà ở thương mại vẫn được tính điểm. Trường hợp giao trực tiếp, cần chứng minh năng lực khả thi.
Điểm tối thiểu để trúng thầu là bao nhiêu?
Theo Điều 21 NĐ 100/2024/NĐ-CP, nhà đầu tư phải đạt điểm tối thiểu của từng tiêu chí và tổng số điểm không thấp hơn 70% tổng số điểm (tức ≥ 70 điểm trên thang 100). Trường hợp đồng điểm, ưu tiên theo thứ tự: tiêu chí giá bán → phương án đầu tư → năng lực.
Tổ chức nước ngoài có được làm chủ đầu tư NOXH không?
Được. Theo Điều 15 Luật Nhà ở 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội
Việc nắm vững điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ đúng quy định pháp lý mà còn gia tăng cơ hội triển khai dự án hiệu quả, bền vững. Với kinh nghiệm triển khai nhiều công trình cao tầng, Xây dựng Vạn An sẵn sàng đồng hành cùng chủ đầu tư trong quá trình thi công nhà ở xã hội
